In Ro raportul dintre chirie si valoarea de piata a proprietatii este mai mic decat in tarile Europei pe care le-am cunoscut pana acum si decat in SUA. In Germania sau in Franta, casele / apartamentele costa, in linii mari, cam cat la noi (egalizand suprafetele si finisajele). In schimb chiriile sunt dublul celor din Ro. Poate ca s-a ajuns aici fiindca romanul e amator de proprietate, dar nu se inghesuie sa fie chirias. Dimpotriva, vesticul si americanul mai ales, este chirias timp de multi ani, inainte de a fi, daca e vreodata, proprietar. Se poate sa fie si alte cauze concurente, precum depopularea, desi depopularea ar trebui sa influenteze in jos atat chiriile cat si preturile imobilelor.
Urmarea acestui lucru este ca in Ro, de regula, o proprietate in care investesti ca sa o inchiriezi e o slaba investitie. Nu-ti scoti banii. In linii mari, o investitie e apreciata ca profitabila daca se amortizeaza in 7 ani (se accepta mai putin sau mai mult, in functie de riscul asumat de investitor). Sa luam ca exemplu un apartament de doua camere in zona I din Bucuresti (Dristor, Favorit, Lacul Tei, etc). Luat la mana a doua (bloc din anii 60 - 70), cu uzura de 40 la suta, etaj inferior, te duce pe la 70 000 de euro. Mai bagi vreo 2 000 ca sa-i dai o fata sa-l faci inchiriabil. Cu mult noroc, gasesti pentru un astfel de apartament un chirias bun care sa iti dea 250 de euro pe luna. Asta inseamna un amortisment in ritm de 3000 de euro pe an. In 7 ani inseamna abia 21 000 de euro. Asta inseamna ca abia in 24 de ani ajungi la break-even point. Dar nu am luat in calcul renovarile mai importante, care cad in sarcina proprietarului. Instalatia electrica va trebui schimbata odata in 24 de ani, iar instalatia de apa probabil de 2 ori, avand in vedere chinezariile si turcismele care sunt pe piata instalatiilor. Finsiajele vor trebui schimbate complet in 24 de ani si sunt de prevazut mai multe zugraveli. Nu am luat in calcul impozitul de 16 la suta, nici impozitul direct pe proprietate, pe care il plateste proprietarul. Nu am luat in calcul nici ca nu exista chirias care sa inchirieze pe 24 de ani, ci este de prevazut ca cei care iau cu chirie vor pleca de mai multe ori si pana la o noua inchiriere pot trece 2 luni.
In concluzie, a construi ca sa inchiriezi este, la cuantumul de acum al chiriilor si la preturile de constructie de acum, o rea investitie. Tot o rea investitie este sa cumperi la mana a doua ca sa inchiriezi. Relele investitii sunt la fel de putin crestinesti, nu exista o porunca a lui Isus de a investi in pierdere. Merita sa inchiriezi numai daca tot ai o proprietate cu care nu prea ai ce face. In acest caz, o chirie care, de bine de rau, iti intra in buzunar este un lucru profitabil, fiindca alternativa ei este vanzarea sau nimic.
|